전세보증금 돌려 받으려면?

간혹 인성이 좋지 않은 집주인을 만나 마음고생을 하는 경우가 종종 있습니다. 이런 경우 계약이 만료가 되었는데도 불구하고 보증금을 돌려받지 못해 난처한 경우가 생기곤 하는데 이렇게 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 다음과 같이 해보도록 합니다.

 

내용증명 발송

우선은 계약기간에 따른 내용증명을 보내 집주인에게 강력한 의사를 전달한다. 보통 이 경우 집주인이 보증금을 반환하기도 합니다.  

- 집주인의 주소와 성명.

- 세입자의 주소와 성명.

- 임대차 계약기간과 보증금액 기재.

- 보증금 미반환시 이에 따른 법적조치 비용 및 손해배상을 청구한다는 내용을 기재.

 

이 내용을 포함한 내용증명을 3부를 출력해서 우체국으로 가서 1부는 집주인에게 발송, 1부는 우체국에 보관, 1부는 본인이 보관한다. 하지만 내용증명이 안 통하는 경우가 있다면 어떻게 해야 할지 고민해 보아야 합니다.

 

보증금을 돌려받는 세 가지의 방법

1. 다음 세입자에게 모든 권리를 물려주는 임차권 양도(계약만기 전에 한함.)

2. 전입신고와 확정일자의 효력을 상실 방지하는 임차권등기명령

3. 보증금 반환소송(정말 아무것도 안 통할 경우에 사용하는 방법이지만 일반적으로 여기까지 가진 않습니다.) 

 

임차권양도

임차권 양도는 계약기간이 만료되기 전에 사용하는 방법으로 개인사정으로 인해 집을 빼야 하는 경우 계약기간 만료 전이라 보증금을 돌려주지 않습니다. 이런 상황에선 다음 세입자를 구하면 새로운 세입자에게 보증금을 받아서 나가는 세입자에게 돌려주는 경우가 대부분입니다. 이와 달리 세입자가 새로 들어올 세입자를 구한 경우 임차권 양도계약서를 작성하면 되는데 여기서 가장 중요한 포인트는 집주인 동의서가 필수적입니다. 동의서가 없다면 효력이 없기 때문인데 새로운 세입자가 권리를 인수받는 것이므로 계약기간뿐만 아니라 순위유지까지 가능합니다.

 

즉, 새로운 세입자는 내게 남은 계약기간을 양도받기 때문에 내가 남은 계약기간이 1년 2개월이라면 그만큼의 계약기간만큼만 양도받는 것입니다.

 

1. 집주인 동의서

2. 임차권 양도 계약서 작성( 기존세입자와 새로운 세입자)

3. 기존 부동산 임대차계약서 ( 기존세입자와 집주인 )

 

이 3가지 서류를 새로운 세입자에게 전달하면 됩니다. 

 

임차권등기명령

계약기간이 만료된 상황에서 집주인이 보증금을 돌려주겠다는 말만 듣고 이사를 가면 안 되며 이사를 가서 전입신고까지 하게 된다면 스스로 보증금을 포기하는 것과 마찬가지 이기 때문입니다. 그렇치만 개인사정으로 인해서 이사를 빨리 가야 하는 상황에서 마냥 기다릴 수만은 없기 때문에 이럴 때 임차권등기명령을 실행하고 임차권등기명령이 기재되었는지 등기부등본을 확인을 하고 이사를 가야 합니다. 계약이 만료되었는데도 불구하고 별다른 이유 없이 집주인이 보증금 반환을 거부한다면 꼭 거쳐야 하는 절차인 것입니다. (2주면 가능)

임차권등기명령까지만 가도 대부분 보증금을 반환하는데 등기부등본을 떼어보면 임차권 등기명령 내용이 기재되므로 나중에 새로운 세입자가 이 내용을 보고 절대로 들어오지 않을 것이기 때문입니다. 그러니 집주인은 대출을 받아서라도 보증금을 돌려주게 되어있습니다.

 

임차권등기명령 신청방법

- 구비서류

  1. 임차권등기명령신청수 1부

  2. 임대차 계약서 1부

  3. 등기사항전부증명서 1부 (등기부등본)

  4. 주민등록등본 1부

  5. 내용증명서 1부

  6. 부동산표시목록 5부

  7. 주택의 도면 1부

 

- 신청비용

   등록면허세 : 건당 6천 원

   지방교육세 : 등록면허세의 20%

   등기신청 수수료 : 3,000원(부동산 1개당)

   송달료 : 3,700원 

 

- 절차( 2주 정도 소요)

서류가 준비되었다면 관할법원에 방문 → 신청서를 작성하고 서류를 제출 → 법원심사(보정명령) → 법원결정 → 집주인, 세입자 전달 → 관할등기소에 임차권등기신청 → 임차권등기확인.

 

★ 2주 후 등기부등본을 발급받아서 임차권등기명령이 기재되었는지 반드시 확인하고 이사를 가야 합니다.

 

만약, 위의 과정을 거쳤는데도 불구하고 보증금을 반환하지 않는다면 보증금 반환소송을 진행해야 합니다.

하지만 보통 내용증명만 보내도 반응을 하니 너무 크게 염려하지 않아도 됩니다.

 

임대차 보증금 '즉시 반환` 않으면 지연 이자 문다